准备买房的人要注意了！出现这些情况不能用公积金贷款！

大家都知道，公积金贷款具有利率低的特点（首套房商业贷款五年以上，贷款基准利率4.9％，首套房公积金贷款五年以上，贷款基准利率3.25％），买房使用公积金贷款，能够省去不少利息。因此，在买房时，很多人会考虑使用公积金来贷款买房。

但是公积金贷款买房，有较多的条件限制，并非人人都适合，如果近期有打算用公积金贷款买房的人，一定要看看自己是否符合贷款条件。

公积金贷款

一、哪些人不适合用公积金贷款？

1、征信有问题的购房者很难申请公积金贷款

即使全额使用公积金贷款，不走商业贷款，如果申请者的征信出现问题，也无法申请公积金贷款。例如：

（1）信用卡连续3次、累计6次逾期。

（2）车贷月供累计2－3个月逾期或不还款。

（3）现有房贷月供累计2－3个月逾期或不还款。

（4）准贷记卡存在透支180天以上未还记录（含卡费、年费）。

（5）贷记卡存在近12个月内未还较低还款额次数超过6期记录（含卡费、年费）。

（6）单笔贷款存在近24个月内连续逾期超过6期记录（含担保人代还）或累计逾期超过10期记录（含担保人代还）。

（7）单笔贷款存在累计逾期超过24期记录。

（8）贷款存在担保人代还记录。

（9）近24个月内贷款存在展期（延期）或以资抵债等记录。

（10）存在因信用不良被起诉或其他有骗提、骗贷等不良贷款或不良信用记录等。

此外，水、电、煤气费不按时交款，手机停用不销号而产生欠费等都也会影响你的征信。

建议在申请公积金贷款前，去中国人民银行征信中心个人信用信息服务平台查看自己的信用记录。如果自身征信报告上有不良信用记录，可以根据提示尽快解决。

举个例子，如果信用卡有逾期记录，可以和相关银行进行沟通并提供有力证据，要求银行撤销不良记录。如果没法撤销，也需要立马还清欠款，征信系统上的不良记录将在你还清欠款之日起保存5年，5年后该不良记录将被删除。

2、自身公积金账户有问题

公积金贷款，各地对公积金账户的缴存比例、缴存次数、断缴、补缴等情况有不同的要求。一般借款人设立个人住房公积金账户须满90天，并自申请公积金贷款之日起向前推算，按时、足额、连续缴存住房公积金3个月以上，否则不适合申请公积金贷款。

需要注意的是，与商业贷款不同，公积金贷款只记录本身的使用次数，如公积金账户已有两次贷款记录，就没法再使用公积金贷款。

3、开发商拒绝接受购房者使用公积金贷款

有购房者讲述他的亲身经历，曾看中一套房子后在进入签订正式合同、办理银行按揭的时候，被告知“本楼盘不支持住房公积金贷款，可以在工行、建行中选择做按揭贷款”。

目前福州也有不少楼盘是不能使用公积金贷款买房的，在买房之前，大家一定要询问清楚。

二、影响公积金贷款额度的因素有哪些？

1、贷款较高限额

每个城市都规定了公积金的较高贷款额度。其中，个人、夫妻和家庭；首套房和二套房；新房和二手房，其较高贷款额度都是不同的。这一点，每个城市的规定不一样。

例如：

2017年福州发布新政，从7月1日起，在福州七县（市）范围内购房的职工家庭，首次申请的首付款不低于30%，第二次申请的首付款不低于40%。

福州五城区仍执行现有政策，即首次申请的首付不低于30%，第二次申请的首付不低于50%

2、房贷首付比例、房屋总价

公积金贷款额度受房贷首付比例、房屋评估总价的影响，较高贷款额度≤房屋评估价－首付。

比如北京一套500万的房子，公积金首付20％，贷款额度≤总价500万－首付100万＝400万，由于较高限额是120万，那么贷款较高额度不能超过限额，即公积金贷款最多只能贷120万。

3、房屋的建筑面积

建筑面积不同，较低首付比例也不同，相应的较高可贷款额度也不同。

比如，在大连购买的首套房为新房，面积≤90平，较高贷款比例为80％；面积＞90平，较高贷款比例为70％。

4、账户余额

贷款时，公积金账户余额的多少，也会影响到贷款金额。一些城市计算贷款金额时，是以贷款人当前的公积金账户余额乘以一定的倍数来计算的，比如：贷款额度＝公积金账户余额×20倍。

5、缴存基数

有城市规定公积金贷款月供本息合计不能超过缴存基数的50％。比如深圳规定了每月偿还贷款本息合计（按等额本息法计算）不超过申请人住房公积金缴存基数的50％。即：

房贷月供本息合计≤缴存基数×50％（按等额本息计算）。

如果夫妻共同还贷，则房贷月供本息合计≤（主贷人缴存基数＋次贷人缴存基数）×50％。

6、公积金缴存时间系数

有些城市规定，贷款额度＝（借款人公积金缴存余额＋配偶公积金缴存余额）×一定倍数×缴存时间系数。在相同的情况下，缴存公积金的时间越长，则时间系数越大，贷款额度就越高。

此外，公积金贷款的额度还受到贷款年限、个人收入、年龄等的限制。个人如果想要使用公积金贷款，不妨先了解所在城市公积金贷款的额度以及计算公式，以便获得较高的贷款额度，为自己省去一些利息。

较后，在使用公积金贷款时我们勿必要充分了解清楚以上这些不适合的方面，公积金贷款利息少，流程复杂，更有部分楼盘不接受公积金贷款等，购房者都要全盘了解，以免延误购房时间。

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