房屋抵押贷款是银行为保证贷款的安全，把借款人的房地产，通过一定的契约合同，合法取得对借款人财产的留置权和质押权而向其提供的一种贷款。这期间如果债务人不能按期偿还贷款本金和利息，债权人有权处分抵押物，并可优先受偿的贷款方式。

住房抵押贷款的分类

我们一般操作的抵押贷款是个人抵押消费贷款和企业抵押经营贷款。二者的区别如下：

可以抵押的物业（以成都地区为例，其他区域以当地银行信息为准）

1、有国有土地许可证和房产证。

2、能正常上市交易的商品房。

3、房龄不能过长。房龄小于20年，或者房龄与贷款年限相加不能超过40年。

4、面积不低于40平米。面积过小的房屋，多数银行不予抵押。

5、没有列入当地城市改造拆迁规划的房屋。

6、权属没有争议的房子。被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

7、满5年的经济适用房。未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理房屋抵押贷款。

8、部分公房不可抵押。

已购公房中有两种情况不能办理房产抵押贷款。一是无法提供购房合同或协议的已购公房，因为有的购房合同会写有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以不会受理。另一种是不能提供央产房上市证明的央产房，这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作房屋抵押贷款业务。

9、未结清贷款的房子不可抵押。

在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。

PS：按揭中的房子想要做抵押，有两种方法可以选择：

A. 抵押给担保公司，支付担保公司月利息，借款的金额是房产的评估值-按揭贷款的剩余金额=现借款金额。

B. 将房产重新在银行申请抵押贷款，贷款金额是房产评估值的7成，新申贷银行批贷以后，再把原银行的按揭贷款结清。

这两种方法，关键还是看批出来的新额度和你原来所欠的相差多少，少的话也没意思。因为你原来如果是按揭贷款的话，利率肯定比抵押来的低，时间周期相对较长。

个人抵押消费贷款

需要准备的材料：银行需要审核房产证，征信，收入证明，还款能力和流水。流水不够的，翻翻前面专门讲流水的内容掺入

实际操作中，银行只接受四种用途：装修，买汽车，出国留学，家具和艺术品。以装修为例，银行会要求你提供装修公司合同和对方公司的账号。所以，你提供的收款公司，在公司名称或者主营业务中，就需要含有“装修”或者“装潢”二字。

企业经营抵押贷款

小微企业贷款，顾名思义，为了扶持中小企业。因此银行在审核方面，对财务报表没有要求，重点考察的是抵押人（法人、股东和公司实际控制人）的个人还款能力。

所以，走这条路的，首先，你需要一个公司，注册经营一年以上（部分银行要求两年）。第二，就是一份半年以上经得住推敲的流水。

收到贷款，把资金转几个圈，或者分批取现，不可直接流入楼市。

抵押的利率和费用

目前贷款公司收取的“手续费“或者“平台费”，一般一次性收取在2%-5%左右，贷款的年利率在6%-7%左右。

还款方式可以选择3、5、10年期的先息后本，也可以选择20年期的等额本息。利率差距不是很大。

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